CRITERIA bij het kopen en huren/pachten van grond

In november 2021 heeft de Hoge Raad het zogenaamde Didam-arrest gewezen. Het arrest werpt een ander licht op de eisen die worden gesteld aan het privaatrechtelijk handelen van overheden bij onroerend goed transacties dan gebruikelijk was. De overheid moet bij vervreemding van onroerende zaken het gelijkheidsbeginsel in acht nemen. Dat betekent dat als hoofdregel geldt dat aan (mogelijke) gegadigden gelijke kansen moeten worden geboden. In alle gevallen moet een beoogde verkoop openbaar bekend worden gemaakt. Zo besliste de Hoge Raad. Het arrest betrof verkoop, maar het gelijkheidsbeginsel is ook van toepassing op andere vormen van in gebruik geven van onroerende zaken van de overheid. Dit stuk is een praktische uitwerking van de Regeling Uitvoering Eigendommenbeleid 2024.

Uit het gelijkheidsbeginsel vloeit voort dat een overheidslichaam bij verkoop, vestiging zakelijk recht of verhuur van een onroerende zaak (potentiële) geïnteresseerden in koop/gebruik van deze onroerende zaak, een gelijke kans moet bieden via mededinging. Dit geldt alleen indien er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval moet het overheidslichaam criteria opstellen aan de hand waarvan de koper/gebruiker wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er maar één geïnteresseerde zal zijn, geldt geen plicht tot het organiseren van een selectieprocedure. Wel moet worden gemotiveerd aan de hand van de criteria waarom er maar één gegadigde te verwachten valt.

Kernboodschap

De betreffende percelen/opstallen worden niet middels een selectieprocedure in de markt gezet, omdat met toepassing van onderstaande criteria duidelijk is dat er maar één serieuze gegadigde voor de betreffende percelen/opstallen is.
Het waterschap heeft na interne afweging altijd de mogelijkheid af te wijken van onderstaande toetsingscriteria en een selectieprocedure met mededingingsruimte op te starten. Waarbij als uitgangspunt voor alle vormen van uitgifte geldt dat het binnen het eigendommenbeleid van het waterschap past.

Lijst (niet limitatief) in geval van geen mededinging

In de onderstaande situaties I, II en III wordt geen gelegenheid tot mededinging geboden omdat met toepassing van onderstaande criteria duidelijk is dat er maar één serieuze gegadigde voor de betreffende percelen is. Er vindt wel publicatie plaats op de website van Waterschap Rivierenland.
De volgende objectieve, toetsbare en redelijke criteria zijn gehanteerd:

I. Verkoop percelen grond

Het perceel grenst aan het perceel van de gegadigde (er zijn geen andere direct aanwonenden).
Gegadigde is reeds gebruiker/huurder van het verkochte dan wel (erf)pachter/zakelijk gerechtigde m.b.t. het betreffende perceel
Gegadigde heeft reeds (financieel) geïnvesteerd in, op, direct grenzend aan of boven het verkochte perceel.
Het perceel is gelet op de omvang en de waarde ondergeschikt aan het direct aangrenzende perceel resp. de direct aangrenzende percelen van de gegadigde.
Het verkochte is ruil-/compensatiegrond voor de gegadigde als gevolg van een door het waterschap uit te voeren project in het kader van de waterschapstaken.
Het kader van bijvoorbeeld een efficiëntere herschikking van gronden; en/of een betere bereikbaarheid en/of het realiseren van taakgebonden doelen van waterstaatkundige aard (waarbij het waterschap zelf gronden inbrengt).
De verkochte grond is enkel bereikbaar over de grond van de gegadigde.
De verkoop is het gevolg van een verleende publiekrechtelijke vergunning door het waterschap, waarbij – in alle redelijkheid – duidelijk is dat de onroerende zaak slechts aan één gegadigde verkocht kan worden.
De verkoop vindt plaats aan andere overheden in het algemeen publiek belang.
Overige gevallen waarbij de redelijkheid en billijkheid rechtvaardigen dat de onroerende zaak slechts aan één gegadigde kan worden verkocht.

II. Verhuur percelen grond (ook van toepassing op geliberaliseerde pacht)

De aard van de ligging van het verhuurde ten opzichte van de onroerende zaak/onroerende zaken die in eigendom van gegadigde zijn (direct aangrenzend).
Gegadigde is reeds gebruiker van het verhuurde.
Gegadigde heeft reeds (financieel) geïnvesteerd in, direct grenzend aan of boven het verhuurde en is eigenaar van de naastgelegen woning.
Gegadigde heeft reeds een vergunning om het verhuurde te gebruiken/exploiteren.
De verhuur vindt plaats op basis van tijdelijk gebruik/antikraak, veelal voorafgaand aan sloop; het beheer geschiedt meestal door tussenkomst van een externe leegstandsbeheerder.
Gegadigde gebruikt het gehuurde voor maatschappelijke/niet commerciële doeleinden in de directe regio.

III. Uitgifte in erfpacht en het vestigen van een (ander) zakelijk recht (zoals opstal)

De aard van de ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de onroerende zaak/onroerende zaken die in eigendom van de gegadigde zijn.
De gegadigde is reeds gebruiker, huurder of zakelijk gerechtigde van de onroerende zaak/onroerende zaken of (een) direct aangrenzende onroerende zaak.
De gegadigde heeft reeds (financieel) geïnvesteerd in, op, direct grenzend aan of boven de onroerende zaak.
Het verzoek tot gebruik van de grond is gedaan ten behoeve van het openbare nut.